Capgròs
Qualsevol aspecte relacionat amb l’habitatge preocupa i cal considerar algunes qüestions que creiem importants i que sovint són motiu de confusió i problemàtica. El contracte d’arres, el document que recull el compromís de realitzar una compravenda n’és un d’ells. Com a primera consideració, cal fer una primera puntualització bàsica però molt important: les arres poden ser de diferents tipus i comportar també diferents obligacions per a les parts implicades. Les més habituals són les denominades arres confirmatòries (les arres per defecte, tret que s’especifiqui quelcom de diferent) i les anomenades arres penitencials.
Les primeres, les confirmatòries, són uns diners aportats a compte del preu final i no admeten la possibilitat que cap de les dues parts, ni la venedora ni la compradora, es desdigui unilateralment del compromís de concloure la compravenda en els termes acordats. D’altra banda, les arres penitencials són també un pagament a compte del preu final però permeten a totes dues parts desistir lliurement del compromís adquirit. Això sí, lliurement no significa pas que sense conseqüències: en el cas que el desistiment vagi a càrrec de la part compradora, aquesta perdrà les quantitats abonades en concepte d’arres. Si és la part venedora qui es desdiu haurà de retornar als compradors el doble de les quantitats percebudes en concepte d’arres. Generalment, les arres es consideren confirmatòries tret que específicament es digui en el contracte que són penitencials.
Recuperar els diners si se’ns denega el finançament
Recordats aquests conceptes clau, què succeeix si finalment no podem afrontar la compra de l’immoble pel qual hem abonat uns diners en concepte d’arres com a conseqüència de la negativa de les entitats financeres a a concedir-nos el crèdit que necessitem?
Per a aquest supòsit concret, i sempre que així s’acordi expressament en el contracte d’arres, el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya preveu la possibilitat que el comprador pugui desistir de la compravenda i recuperar els diners lliurats com a arres quan documentalment i dins els terminis establerts pugui demostrar que no ha pogut aconseguir el finançament hipotecari necessari per fer front a la compra per causes que no li siguin imputables ni derivin de la pròpia negligència.
- Contacta amb Col·lectiu Ronda per a rebre assessorament sobre aquest i altres temes que puguin ser del teu interès
Ara bé, per poder gaudir d’aquest element de protecció que el nostre Codi Civil atorga a la part compradora cal que es donin una sèrie de circumstàncies inexcusables. D’entrada, el contracte d’arres ha d’especificar que es tracta d’unes arres penitencials. Recordem que si no es diu el contrari, les arres s’entenen confirmatòries i no preveuen la facultat de desistiment. En segon lloc, cal que al contracte d’arres consti que la finalització de la compravenda està condicionada al fet d’aconseguir el finançament necessari. Si no és així i no s’esmenta la necessitat de finançament addicional, la negativa dels bancs a concedir-nos la hipoteca no obligarà el venedor a retornar-nos els diners lliurats en concepte d’arres. Així doncs, per evitar possibles conflictes, és més que recomanable que en el contracte, a banda de figurar la necessitat de finançament, s’estableixi un termini raonable per poder afrontar definitivament la compravenda o per acollir-se a la possibilitat de desistir. I, finalment, la manca de finançament ha de provar-se documentalment i no pot ser conseqüència de la negligència de la part compradora. És a dir, ha de constar que és el banc o bancs qui, després d’avaluar la petició de crèdit hipotecari, denega la sol·licitud presentada per les raons que s’escaiguin. En canvi, no seria causa justa de desistiment si no hi hagut una petició formal de finançament o si, per exemple, el banc no ha pogut valorar la nostra capacitat d’endeutament pel fet que no hem lliurat la informació o documentació que ens ha estat requerida per fer-ho.
Així doncs, abans de signar un contracte d’arres és bo comptar amb l’assessorament de persones expertes per evitar conflictes i malentesos amb conseqüències dineràries importants, sobretot si volem adquirir un immoble i necessitem la concessió d’un préstec.
Comentaris