Quieres comprar una vivienda usada? Atención a los importantes cambios fiscales de 2022

Cuando se adquiere un inmueble usado, segunda o posteriores transmisiones, la adquirent está obligado a tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Hasta ahora, las Comunidades Autónomas establecían unos valores teóricos en los inmuebles por los cuales el contribuyente tenía que tributar, siendo la base imponible de estos impuestos el valor mínimo que marcaba la hacienda autonómica para evitar que a posteriori llegara la temida liquidación complementaria, donde hacienda obligaba al comprador a tributar por el valor que ellos otorgaban al inmueble, que normalmente resultaba ser por un precio superior al precio real por el cual se había transmitido.

Esta forma de determinar el valor de los inmuebles cambiará sustancialmente a partir del 1 de enero de 2022, fecha en la que el valor de referencia se convertirá en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. A partir de ahora, el valor de referencia se construirá en base a las transacciones reales notificadas por notarios y registradores del Catastro. La Cámara de la propiedad detalla los principales cambios que esto supone para el 2022.

A partir de enero se podrán consultar al Catastro los valores de referencia para inmuebles de uso residencial, garajes y almacenes

Así se pretende que el valor no supere el precio de mercado, pero a la práctica se prevé que la recaudación de impuestos de las Comunidades Autonòmes aumente el próximo año, debido de que hasta ahora se aceptaba un valor teórico basado al multiplicar el valor catastral por un coeficiente, el resultado del cual solía ser significativamente inferior al valor real de mercado.

Debilidades en el sistema de valoración

Este sistema de valoración tiene puntos débiles, puesto que a pesar de que se hace partiendo otras transacciones de la zona y tipología del inmueble, es posible que la media que se obtenga sea demasiado elevada, puesto que no se tiene en cuenta las particularidades del inmueble por si mismo: si es un piso bajo o alto, si necesita reformas o no... Se tendrá que tributar por un valor de mercado que fijará el Catastro, pero sin tener en cuenta el estado actual del inmueble puesto que no se visitará.

• Dudas sobre cómo aplicar la valoración? La Cámara de la propiedad te asesora, pide información aquí

Sobre esta cuestión, hay constancia que se han elaborado sistemas para determinar el estado de conservación que incluso se basan en fotos de la fachada, pero en realidad son valores teóricos que no pueden tener en cuenta las características reales de la vivienda.

Qué podemos hacer si no estamos conformes con el valor de referencia

Otra medida a tener en cuenta es que la carga de la prueba no corresponde a la Administración sino al propio contribuyente, por lo cual si no estamos conformes con este valor de referencia seremos nosotros los que tendremos que demostrar que este valor no se corresponde con el valor de mercado.

En caso de disconformidad con el valor de referencia, pueden existir dos vías para su impugnación:

• Hacer la autoliquidación por el valor de referencia y posteriormente pedir la rectificación de la autoliquidación impugnando el valor de referencia.
• Hacer la autoliquidación por el valor que el contribuyente considere adecuado y posteriormente recorrer la comprobación de valores que puede llegar de la Administración Autonómica.

En casos de discrepancia con el valor de referencia, se recomienda que la adquirent haga fotos al inmueble para adjuntar a la escritura o afageixi facturas de obras que se hayan tenido que hacer porque en una comprobación posterior se pueda justificar que el valor es inferior que el de referencia.

El servicio jurídico de la Cámara de la propiedad está a disposición para cualquier consulta sobre estos y otros temas. Se puede contactar a través de este enlace.