Capgròs
La propiedad privada y su adecuada protección es una de las instituciones fundamentales sobre las cuales se asienta el desarrollo y el progreso de una sociedad. Cuando existe el derecho de propiedad muy definido y protegido se dan los incentivos para que se pueda llevar a cabo la actividad económica y empresarial, con la consiguiente generación de riqueza y ocupación, puesto que nadie emprenderá un proyecto que comporte riesgos, si existe la incertidumbre respecto a si podrá disfrutar en el futuro de sus rendimientos.
A pesar de esta relevancia del derecho de propiedad privada para el progreso y bienestar de la sociedad, no carecen los que promueven toda una serie de iniciativas con el fin de vulnerarlo. Uno de los ámbitos donde más proliferan estos intentos es en materia de vivienda, donde hemos asistido últimamente a medidas para romper este derecho, cómo es el caso de los controles de los precios de los alquileres, las medidas para tolerar la ocupación y la expropiación temporal de viviendas vacíos.
La Ley de Contención de Rentas
La medida de control de rentas en zonas de mercado tienes fue implementada a Cataluña mediante la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, en virtud de la cual el precio de referencia de los alquileres en las zonas de mercado tienes tenía que estar marcado por (y) la renta del contrato anterior o (ii) por el índice de referencia fijado para el alquiler de la zona en concreto.
Desde que la Ley fue aprobada, la Cámara de la propiedad se manifestó en contra de esta fórmula escogida por el legislador catalán para intentar contener las rentas de alquiler en el mercado privado. El Cuarto la consideró una medida equivocada porque desincentiva el incremento de la oferta por el hecho que rebaja la rentabilidad esperada. Este constreñimiento de la oferta se produce tanto en cantidad (salen viviendas del mercado de alquiler hacia la compraventa y se invierte menos en construcción de edificios de alquiler) cómo en calidad (disminuye la inversión en mantenimiento y rehabilitación). El resultado es una reducción de viviendas para alquilar en las zonas reguladas, acompañado de un incremento de precios en las zonas no reguladas. Todo esto, dificulta todavía más el acceso de los colectivos de menor renta, produciéndose un efecto contrario al deseado, porque se perjudica a quien se pretende proteger. El Banco de España ha señalado que esta medida de control de los alquileres es contraproducente porque provoca una distorsión de los incentivos y puerta a pérdidas de bienestar social en el medio y largo plazo.
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Medida de previsión recomendada por la Cámara de la propiedad
El Cuarto siempre ha considerado que estas iniciativas de control de los precios del alquiler son ineficientes porque restringen la oferta y dificultan todavía más el acceso al alquiler para los colectivos de menores rentas. Si el problema es la escasez de oferta, la solución pide estimular e incentivar esta oferta y no para bloquearla. Así, el Cuarto es favorable a establecer incentivos fiscales o de otro tipo (por ejemplo, ayudas públicas para la rehabilitación del edificio) para aquellos arrendadores que no superen la renta recomendada, que no obligada, por la Administración en aquellas zonas con mayor escasez de oferta de vivienda. Las medidas propuestas no dan votos y se acaba apostando por medidas populistas con efectos contraproducentes.
Aun así, aprobada la Ley que imponía un sistema de control de rentas, el Cuarto previó de buen principio que el Tribunal Constitucional podía perfectamente tumbar la Ley y declararla inconstitucional, cómo así finalmente pasó, y para evitar que los contratos subscritos desde la entrada en vigor de la Ley de Contención de Rentas hasta su declaración de inconstitucionalidad quedaran atrapados por este precio más bajo resultando de la Ley hasta la finalización de su vigencia, 5 años para personas físicas, 7 años para personas jurídicas, propuso salvar esta situación mediante el establecimiento en el contrato de una cláusula específica.
Se trata que en la referida cláusula, que solo podía tener efecto si se declaraba la inconstitucionalidad de la Ley de Contención de Rentas, y, por lo tanto, se declaraba la nulidad de los artículos que regulan la determinación de la renta, las partes, libremente y de mutuo acuerdo, convinieran un precio que sería el aplicable subsidiariamente solo en caso de que se determinara el anticonstitucionalitat de la norma y, en consecuencia, decayera la obligación de determinar el precio según el índice de precios o del contrato anterior. El contrato así pues establecería dos rentas, una la que determinaba la Ley y subsidiariamente una segunda, libremente pactada, solo aplicable en caso de decretarse la inconstitucionalidad de la Ley.
Durante la vigencia de la Ley, los Servicios Jurídicos del Cuarto analizaron y aconsejar la conveniencia de incorporar en muchos contratos una cláusula con cuyo objeto preventiva, y una vez ha sido declarada inconstitucional la Ley de Contención de Rentas, esta cláusula se ha podido aplicar en innumerables contratos.
Suspensión cautelar de la declaración de Mataró y otras poblaciones del Maresme de áreas de mercado tienes
La Resolución de 26 de abril de 2022 de la sala del Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dio la razón a la petición efectuada por varias entidades del sector inmobiliario y por el Consejo General de Cámaras de la propiedad Urbana de Cataluña, del que forma parte la Cámara de la propiedad de Mataró y lo Maresme, que solicitaron la suspensión cautelar de la declaración como áreas de mercado tienes varios municipios, entre ellos Canet de Mar, El Masnou, y Mataró.
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Estas suspensiones cautelares, actualmente no tienen consecuencias prácticas en cuanto que cómo se ha dicho la sentencia del TC, dejó inaplicable la Ley catalana de contención de rentas. Por otro lado, en la actualidad está en tramitación al Congres de Diputados el "proyecto de ley estatal miedo el derecho a la vivienda" que prevé la aplicabilidad de nuevos mecanismos de regulación de los precios de los alquileres a zonas de mercado tienes, por lo cual mientras estos municipios tengan suspendida la declaración de áreas de mercado tienes por el TSJC, esto podría dificultar la aplicación en los mismos de límites o controles de los alquileres.
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